房地產企業轉型，為什么偏偏都選擇了醫療大健康？

文|佘凱文

來源|智能相對論（aixdlun）

在1月12日，萬達年會上，王健林宣布萬達集團在今年要完全剝離房地產業務，并提出正式全面進軍大健康產業。

房地產企業轉型的概念在2009年被浮現，現在已經過去10年，很多房地產企業都在尋求地產之外的發展方向。據不完全統計，截止到2018年已經有超過40家房地產企業轉型向了醫療大健康產業，包括了像萬達、萬科、保利、恒大、碧桂園、華潤等諸多大佬。

明明還有那么多出路，為什么這些房地產企業都選擇了向大健康產業轉型，這是一個有意思的問題。

兩大模式，助房地產轉型大健康

在醫療大健康市場被“催熟”之后，房地產企業以“財大氣粗”之勢強勢加入，可謂是“湊熱鬧不嫌人多”。

而目前，在多元化的投資戰略下，又主要以萬達、恒大等領軍品牌的“全面剝離”模式和“地產+醫療”模式為主。

1、“全面剝離房地產”，萬達這次是來真的

以萬達、宜華為首的一批地產公司進入大健康領域可謂最是徹底，他們大都已經開始舍棄原本的地產支柱業務，決心非常之大。

像萬達就明確以高端醫療機構為核心業務，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種產業為一體，走創新健康產業新模式。

2017年萬達宣布在原本的4大產業集團之外，成立“萬達大健康產業集團”，并且早在2016年，萬達就與英國國際醫院集團（IHG）在北京簽訂合作協議，將投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，2018年，萬達又與美國匹茲堡大學醫學中心（UPMC）在北京簽訂戰略合作協議，雙方將在中國合辦頂級國際醫院，截止目前萬達在大健康領域已經投入超過了1500億元。

萬達與IHG或是UPMC合作都存在一定的巧合，這些年瞄準中國高端醫療市場的國外品牌都想進來，但是苦于沒有合適接入口，而萬達正好也想進軍高端醫療行業，但在技術或是運營模式上有沒有經驗，于是雙方一拍即合，對于萬達而言這就像剛想學理發就來了個大胡子。

2、“地產+醫療健康”，泛健康是主要模式

將現有房地產業務與醫療大健康產業合流是現階段絕大多數房地產企業轉型所采取的模式。

像恒大、萬科、碧桂園等企業雖然也有投資、并購或自建醫院，但是他們沒有像萬達一樣完全剝離自己的房地產業務，并且現階段，他們更多的是走的“地產+醫療健康配套”泛健康的路子。

例如恒大，恒大是國內最早向醫療大健康轉型的房地產企業之一，在嘗試過建設高端醫療機構、與保險金融機構合作推出醫療服務和醫療保險之后，恒大最終走向了“家庭式”地產模式，“恒大養生谷”已經成為了恒大集團轉型中的拳頭產品?！昂愦箴B生谷”在住宅的基礎上，融合了醫療保險、高端醫療、健康管理和康養服務等。

這么做的還有華潤集團，“華潤理想國”項目在玩法上基本跟恒大如出一轍。然而，“地產+醫療健康”的重點應是“醫療健康”，而不是“地產”。

以本質來看這種模式還是沒能跳出“房地產+”的概念，當然這么做也并不是說房地產企業在玩概念，但是如果將這類模式上升到提升城市基礎醫療水平、解決看病難的這一高度又顯然難以服眾，這些地產商們的主要目的還是為了“房地產行業下半場”布局，提高自己樓盤的溢價而已。

占座大健康，是醉翁之意不在酒？

房地產企業之所以大舉進軍醫療大健康產業，首先是因為后者在國內還是一片具有巨大市場潛力新興市場之一。

數據顯示，目前我國的醫療大健康產業規模已經達到了6.5萬億，而根據國務院《“健康中國2030”規劃綱要》提出，到2030年我國的健康產業規模有望突破16萬億元。

其次，在政策方面國家也給與了極大的支持，最早在2007年新醫改就涉及到了健康產業，2017年習近平主席提出健康中國戰略，李克強總理也提出“要把醫療健康產業做成我國支柱產業”。

最后，房地產企業進入大健康產業有幾個先天優勢，主要是房地產企業通過地產開發銷售積累了大量潛在客戶，可以通過住宅項目的規?；l展并以其為流量入口對接大健康產業；在資金等方面房地產企業也具有傳統醫療機構不具備的優勢。

另外，對于房地產玩家而言他們已經習慣了高利潤，并且最不缺的就是資本，所以對于轉型方向的選擇更偏向于準入門檻高且利潤附加值高的行業，醫療大健康無疑具備初始投入巨大但回報率高而且穩定的特點。

那么為何說房地產企業進軍醫療大健康是醉翁之意不在酒呢？

智能相對論佘凱文認為，房地產企業占座大健康產業，即便是萬達這種宣布要完全剝離房地產的玩家，但現階段房地產業務也是其重要的支撐業務，所以其最終目的多少還是服務于自己的地產產業。

第一，醫療大健康產業可以與各家房地產企業的樓盤、小區形成聯動效應，以提高自己樓盤的附加價值；

第二，融資需求，房地產企業融資成本很高，而非地產融資成本比地產低，涉足醫療領域有利于房地產企業減少融資成本，并且像醫療養老等產業大多都和金融機構掛鉤，比如保險業，這也有利于房地產企業融到長周期資金；

第三，方便拿地，因為健康產業是國家扶持的行業，在一定程度上可以降低拿地的難度。

就像互聯網+的概念一樣，什么產業都要在前面加個互聯網，例如互聯網+服裝、互聯網+食品，不過只是將服裝或食品的銷售渠道從線下搬到了線上，從實體店變成了網店，但是依然不能說服裝和食品就是互聯網行業了，同理，在房地產企業大肆建設醫院、養老院之后，將那些房地產企業劃分為醫療大健康企業好像也不太合適，只能當成是涉醫地產企業罷了。

這種“套路”在房地產企業中已經不是第一次玩了，在很多年前開始有種說法叫“地產+教育”，通俗說法就是“學區房”，雖然“學區房”的概念不是由房地產商們提出，是市場的衍生品，但時至今日“學區房”顯然讓不少房地產商賺了不少，所以現在“地產+大健康”的概念同樣又讓房地產商們興奮了起來。

醫療大健康有雷區，風險與收益并存

對于醫療大健康行業的關注并不是只有房地產企業，一大波互聯網企業同樣也在摩拳擦掌，馬云在2017年就曾說，下一個首富，一定在大健康產業。

但是醫療行業從來都是一個高風險的行業，這些高調進入醫療大健康領域的企業們似乎都對自己信心滿滿，但所謂常在河邊走，哪有不濕鞋。

從2016年莆田系醫院事發，到日前權健帝國的崩塌都深刻說明了醫療大健康領域并不好“混”，房地產企業想要做好還需要看清本質。

醫療大健康行業的內容本質是長周期多環節、高風險高門檻、多利益方形成的閉環。

首先，醫療大健康領域無論是建醫院還是做藥品、保健品，又或是做養老服務，都是一個長周期的過程，并不像傳統地產開發一樣從拿地到建設再售賣這么簡單，例如建立醫療機構為切入點，選擇哪個?？疲谀膫€環節投資，企業除了帶來資本還有什么？在這種長周期的醫療環境下如何實現快速突破，都是房地產企業轉型醫療大健康所會面臨的問題。

其次，醫療行業具有高風險、高門檻，哪怕是看似最為穩妥的“養老地產+醫療服務”，也存在著“死亡之谷”。養老地產不同于傳統地產模式，房子賣出去了，開發商們就萬事大吉，養老地產還需要考慮后期的服務，而這兩年輿論關于養老地產說一套做一套的言論也一直存在，一家做死一個市場的情況未必就不會發生。另外地產+養老的模式更多的被消費者看成只是地產商們的宣傳手段，這使得養老地產空置的新聞幾乎跟開業的報道一樣多，乘興而來敗興而歸的不在少數。

最后，醫療大健康市場的特質是一個多利益方的閉環。單是一個看病買藥的過程，就會經歷到藥企、物流、醫院、醫生再到醫保、社保，已經不再是患者與醫院的一對一關系，這遠比房地產企業建樓賣樓來得復雜，之前房地產企業用來直接TO C的那一套在醫療大健康市場怕是行不通了。

總而言之，醫療大健康行業現在雖被看成是市場“藍?！?，也符合房地產企業轉型的各類條件，但是房地產企業們也需要找準重心。從目前市場情況來看，還有沒形成一個標準的“樣板市場”，多模式、多渠道布局是大多數房產企業轉型所走的路子，而高投入、回報慢也將卡死一批玩家，房產企業想要在醫療大健康領域分得一杯羹還需要做好打持久戰的準備。

【完】

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